La location meublée : Quel meublé pour quel usage ?

location meublée

La location meublée concerne plus souvent, un parc immobilier à forte dominante urbaine. Elle permet la rencontre d’une demande très mobile et modeste constituée la plupart de temps d’étudiant et des salariés en déplacement temporaire. C’est une offre intéressent pour les propriétaires à cause de sa souplesse réglementaire, des rentabilités locatives intéressantes et de la sécurité dans les relations avec les locataires. Cette offre répond donc un à besoin spécifique, dont la croissance semble avoir encore des beaux jours devant elle.

Sur ce marché locatif meublé, on a vu se développer à grande vitesse un segment spécifique de l’offre, destiné à des personnes en séjour de très courte durée (le plus souvent des touristes). 

Le meublé diffus ou résidences de services

Historiquement la location meublée est composé de 2 types de bien locatif :  Le logement meublé diffus et les résidences de services. 

lorsque le logement locatif meublé est assorti de services voir d’activités, il est destiné à des cibles multiples suivant le type de résidence : Des familles ou des voyageurs individuels, des sociétés et des hommes d’affaires, des étudiants, des seniors et personnes âgées ayant un besoin d’aide médicalisé.

La location meublée de tourisme ou non 

location meublée

Le locataire loue directement son bien, et celui-ci peut constituer ou non sa résidence principale. En général les loyers des meublés sont en moyenne supérieure de 10 à 30 % par rapport à ceux des logements nus. Cet écart de loyer correspond aux coups de meubles et à la monétarisation de l’avantage économique qui constitue pour le locataire le fait de ne pas avoir à déménager des meubles.

Il faut savoir aussi que selon le régime d’exploitation choisi par le propriétaire, plusieurs charges peuvent être déduites des impôts ( travaux, coût des meubles…) ce qui rent la location meublée très intéressent sous certaines conditions. 

Le propriétaire mettant en location un logement meublé, recherche une certaine souplesse dans la gestion locative mais aussi une meilleure rentabilitéSi vous envisagez de faire de la location meublée, il faut savoir qu’il existe un régime déclaratif est un régime d’autorisation préalable de meublé de tourisme:

  •  Dans la plupart des communes, la location d’un meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
  • Dans certaines communes, avant d’être déclaré, la location d’un meublé de tourisme est soumise à une autorisation préalable de changement d’usage.

La location meublée : Le bail mobilité

Mise en place par le projet de loi 2018 “ ELAN”  (évolution du logement, de l’aménagement et de la transition numérique). il vise  les locataires à mobilité professionnelle. il concerne la location de logements meublé sur une durée de 1 à 10 mois. avec des modalités souple mais encadrées.

La réglementation du meuble diffus


Avant l’arrivée de la loi ALUR, le logement meublé à usage de résidence principale etait en dehors du cadre d’application de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs. La loi ALUR prévoit que les baux de logements meublés doivent respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’État. Elle aligne la réglementation sur l’état des lieux entre le logement meublé et nu,  et rend obligatoire, dans les logements meublés, un inventaire et un état détaillé de mobilier. 

Elle crée un cadre réglementaire pour le dépôt de garantie qui, à la différence du logement locatif nu, représentait deux mois de loyer (au lieu d’un seul). Ainsi que pour la récupération de charges,  désormais facturées au réel ou au forfait. Les motifs pour lesquels le propriétaire peut donner congé sont alignés sur ceux du logement locatif nu.

 

La liste de mobilier en location meublée 

Selon le décret numéro 2015-981 du 31 juillet 2015 une location meublée doit contenir au moins 11 meubles et équipements. Chaque pièce d’un logement meublé doir etre équipé d’éléments de mobilier conforme à sa destination.

Le mobilier d’un logement meublé comporte au minimum les éléments suivants:

  • Literie comprenant couette ou couvertur
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisé comme chambre à coucher
  • Plaque de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieur ou égal à  6°C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensile de cuisineable et sièges
  • Étagère de rangement
  • Luminaire
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 Cas particulier du meublé de tourisme

Lorsque la location meublée est la résidence principale du locataire, cela ne nécessite aucune demande d’autorisation en mairie. En effet la loi considère de courte durée toute location en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élise pas domicile : Sont concernées les locations meublées de tourisme (actuellement les baux de moins de 9 mois). En revanche les locations occasionnel des locaux à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur, sortent de ce cadre d’application et nécessite  la mise en place d’un bail mobilité.

L’autorisation préalable

La loi ALUR précise que ce mode de location constitue un changement d’usage du local, soumis à une autorisation préalable de la commune. Dans les communes de plus de 200.000 habitants, la petite couronne parisienne par exemple, un bien normalement destiné à une habitation classique, affecté à un  autre usage (professionnel, commercial ou hébergement meublée de courte durée), doit faire l’objet d’une procédure administrative de changement d’usage.

Toutefois la loi exonère de cette procédure la location et la sous-location d’une résidence principale, dans la limite actuelle de 120 nuits par an. Cette autorisation préalable est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble. En principe, l’autorisation de changement d’usage d’un local est accordée à titre personnel et son effet s’arrête à la fin de l’exercice de l’activité.  Par ailleurs, les collectivités peuvent choisir, comme à Paris, de subordonner l’octroi de l’autorisation à une compensation, sous la forme de la transformation en habitation des locaux ayant un autre usage.

Pour mieux contrôler le développement de la location de courte durée, certaines villes ont mis en place des mesures très dissuasives. Ainsi la ville de Paris a assimilé dans son plan local d’urbanisme (PLU) la transformation de logement en location meublée de courte durée à de l’hébergement hôtelier, nécessitant une déclaration préalable d’urbanisme.

Si vous envisagez de faire de la location courte durée en France  il serait plus intéressant pour vous de viser des petites villes. J’espère sincerement que cet article vous a apporté des informations que vous aviez peut-être besoin, n’hésitez pas à laisser un commentaire. Je vous répondrais avec plaisir.

À votre réussite.

 

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